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城市分化愈演愈烈因城施策将是下半年楼市政

2019年02月06日 栏目:租房攻略

城市分化愈演愈烈 因城施策将是下半年楼市政策主线今年上半年,当一二线城市迎来了一轮楼市“盛宴”时,大多数三四线城市感受到的却是“冰火两重

城市分化愈演愈烈 因城施策将是下半年楼市政策主线

今年上半年,当一二线城市迎来了一轮楼市“盛宴”时,大多数三四线城市感受到的却是“冰火两重天”。了解到,由于库存高企,以及购房需求面临着被“抽血”和“截流”的双重困境,三四线城市就像是“夹心层”一样,去库存仍然前路漫漫。业内人士认为,基于这种分化格局,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,将是下半年楼市政策主线。

城市分化愈演愈烈

近日,中国社会科学院发布中国住房2016年中期报告称,全国房地产目前出现严重分化,一线城市和部分二线城市房价迅猛增长,但是三四线城市房价上涨较慢,甚至是负增长

城市分化愈演愈烈因城施策将是下半年楼市政

尤其值得关注的是,部分热点二线城市,取代一线城市成了上半年房价上涨的“急先锋”。据统计,5月份,厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。

土地市场上,热点二线城市“地王”频现。中原地产研究部统计数据显示,2016年以来,二线城市成为地王出现最多的区域,其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个城市,而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

作为典型的中部二线城市,安徽合肥算得上是全国楼市的一匹“黑马”。据报道,今年春节后,合肥新房、二手房价格一路飞涨,出现了一房难求的局面。5月份,合肥九区均价为11049元/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。一时之间,合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。

有分析指出,下半年重点二线城市仍是房企争夺焦点,市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。

相比之下,三四线城市仍在去库存的泥潭中“挣扎”。报告显示,一二线城市商品住宅库存压力已基本释放,三四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据,一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三四线城市去化时间仍超过15个月,如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

从国家统计局公布的5月份数据来看,唐山、丹东、岳阳等三四线城市房价集体下跌。有分析人士认为,很多三四线城市,尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力。

国信证券分析师董德志认为,房地产市场的结构性库存问题可能非但没有减缓,反而日益严重了。

三四线城市被“抽血”和“截流”

三四线城市去库存为何总是“在路上”?从需求侧来看,这主要是因为三四线城市面临着被上“抽血”和被下“截流”的双重困境,购房需求总是显得不温不火。

董德志认为,由于中国住房需求转移单边性的特点,一线城市居民一般不会去二线城市买房,二线一般不会去三线买房。三四线城市居民需求被严重透支和转移,这意味着未来房地产去库存会更加艰难。

多位房地产业内人士表示,一方面,随着高速公路、高铁的日益发达,以及省会城市聚集了优质教育资源,大量具有较强购买力的人群选择到省会买房。而且,在经济下行背景下,一二线城市由于财力相对雄厚,可以进行更多的基础设施和公共投入来吸纳消费人群,三四线城市的楼市购买力被进一步“抽血”。

另一方面,国家新型城镇化战略中,“就近城镇化”是重要组成部分。就近城镇化过程中,一些小城镇也开发了较高品质的房地产项目,使得原本流向县市的购买力被“截流”。

在湖南南部某县,一家本地开发商在多个乡镇布局商品房建设。其中一个乡镇的项目计划建设4期共3000多套商品房,目前已建成1500多套,70%的房子已经销售出去。而该开发商在县城的项目早在2013年10月建好,今年上半年还剩下200多套没有卖完,去化压力显得更大。

看到,这家开发商建设了以往在乡镇少见的电梯房,周边的步行街、大型超市、公园、学校、地下停车场等配套齐全,项目品质可以和县城相媲美。几位购房农民表示,现在乡镇生活和工作条件很好,离老家近,因此不会考虑去县城安家。

双重挤压下的需求不足,导致三四线城市去库存压力难减。在湖南多个地级市和县城采访了解到,当前的商品房去化周期普遍达到2至3年。部分地区楼盘的资金链紧绷,开发商进一步拿地和开发的意愿大幅降低。以郴州市为例,今年以来供地量大幅减少,1至5月城区出让14宗土地,相比去年同期的50宗减少了3/4,而且这14宗土地中绝大多数是工业和仓储用地。

面对需求受到挤压的困境,三四线城市祭出各种“救市”招数。比如四川泸州的买房补贴最高可达每平方米400元,而当地平均房价只有每平方米5100多元,政府补贴资金占房价比重高达12%。

然而,需求基本面决定了短期刺激政策后劲不足。在山东某地级市,今年2月以来二手房市场明显回暖,上半年城区二手房交易量增长30%以上。但刚性需求集中释放后,楼市进入6月之后便进入了平淡期。