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长沙城市综合体竞争同质化路窄运营玩创意求

2019年01月13日 栏目:租房知识

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长沙城市综合体竞争同质化路窄 运营玩创意求胜

下阶段,城市综合体将从建设开发商向服务运营商转换——

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“人场、气场、钱场”汇聚和流动,才能成就一座城市综合体,自然也少不了对商业模式和运营实力的考验。

在长沙,也是如此。从2010年开始,长沙城市综合体项目建设以井喷之势涌现,如今,有的已经开业运营,有的却陷入各种纠葛麻纱不断。在连日来的调查采访中发现,伴随着长沙城市综合体从建设高峰期向实质性商业运营的过度,被业内人士和投资客普遍看好的项目不在于体量大小,也不在于地段远近,最为核心的还要看运营实力、商业模式。

存量激增,综合体市场难免“鱼目混珠”

从万达集团在2006年落子五一商圈西长街地块,到如今以开福万达广场领衔的城市首批现代城市综合体投入运营,带来的不仅仅是一种新的商业形态,它同时改变着长沙市民的消费习惯,也带动了城市综合体开发的热潮。

数据显示,2011年长沙商业供应总面积为119.1万平方米。而根据盈石集团研究中心的最新统计,2015年到2016年长沙商业物业存量将超过450万平方米,这意味着,长沙商业综合体现存量4年内增长了3倍多。

“城中造城”,一个城市综合体就是一座“城市之心”,汇聚商业、办公、居住、休闲娱乐等功能于一体,品牌购物中心、SOHO、LOFT、写字楼、酒店、影院等纷纷入驻,使其可以迅速成长为一个片区的“新中心”。这是有人对城市综合体做的描述。

“但是,如果把城市综合体简单当产品看待,势必造成市场上‘鱼目混珠’。”著名经济学家王义高在谈及长沙商业地产市场时如是说。

运营至上,商业模式不成熟投资回报堪忧

诚然,纵观近几年长沙的综合体市场确实良莠不齐。

位于河西的骑龙大街项目在刚刚亮相时气势十足,不论是商业还是住宅产品均业绩非凡。然而,就在近两年,却冒出了不少“资金链断裂、交房拖延、建设停工、开发商跑路”等传言,尽管又有各方辟谣和说辞,也有国际商业品牌的签约,当年投资迈普的人们还是心有余悸,为自己当初的投入回报捏着一把汗。

如今,国内外知名的餐饮、娱乐、服饰等品牌,已经成为各大城市综合体争抢的对象。仅以影院为例,各大城市综合体会将此作为重头戏。仅在芙蓉中路之上,泊富国际广场引进了CGV星星影城、华创国际广场引进万达影院、富兴世界金融中心引进保利国际影城,不到5公里的范围内,就有三家五星级影院。

无可讳言的是,即便引入大型影院,也只是一座城市综合体运营的基础,由此能带动多少人气、带来多少商机,还要看开发商、运营商的整体商业思路。例如,位于车站南路的橙天嘉禾影城已经开业,但其周边甚至楼下的商业部分仍略显冷清,部分商铺还处于待售、待租状态。

同质化堆砌,无异于商业地产灾难

经历了几年的市场检验,不少开发商已经意识到了城市综合体的发展问题所在。现在的处境中,靠简单的新花样已不能获得市场“芳心”,唯有在打造品质的基础上做运营模式的创新,产品同质化竞争之下,创新是制胜法宝。

不少业内人士坦言,在长沙,城市综合体的体量大、数量多、竞争激烈都是市场行为,并不可怕。怕的是开发商做“一锤子买卖”,如果只管销售回笼资金,而不管后续商业运营,或不善商业运营,把同质化、低品质的产品堆砌到市场上时,那才是“疯狂背后一片狼藉,无异于商业地产的灾难”。

“不要和我们玩虚的,开发商、运营商把商场做热了,自然就能看得到回报,自然也会更受追捧。”长沙资深投资人黄先生如是说。大河有水小河满,大河没水小河干。如果综合体项目整体运营欠佳

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,作为投资产品的商铺在招租、经营或转手出售时,都会遭遇各种不利,这也是曾经投入重金拿铺的投资客们最不愿意看到的。